Az elbirtoklás útján megszerzett telekrész ingatlan nyilvántartási ügyintézésével kevesen vannak tisztában. Az alábbi ügy is egy elhúzódó elbirtoklási esetet taglal.

Tisztelt Zugügyvéd Fórum!

Szeretnék jogi tanácsokat, segítséget kérni az alábbi elbirtoklási ügyemmel kapcsolatban.
Szüleim 2004 áprilisban vásároltak fele-fele tulajdoni arányban kertes házat. Akkor élt még egy testvérem, aki szüleimnek törvényes örököse lett volna fele ingatlanra. Mivel szüleimet bántalmazta rendszeresen az alkoholista testvérem, ezért határoztak úgy, hogy végrendeletet írtak kitagadással, egyedüli örökösüknek engem tettek meg  az addigi gondozásukért. Ebben a külön-külön megírt 2 db. végrendeletükben gondozásukon felül anyagi kikötések is szerepelnek felém, főleg a temetési költségeket illetően, melyeket teljesítettem. Testvérem a hagyatékin nem vitatta a végrendeleteket, köteles részre sem tartott igényt, így azonnal jogerőre emelkedtek 2007-ben.

Szüleim az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján adás-vétellel szerezték a tulajdonjogukat, amiből nem derült ki számukra, hogy a hátsó szomszédok a telekrészből 20 négyzetméter területet használnak, már 1962 óta. 1962-től 1996 évig ugyanazok voltak ennek az ingatlannak a tulajdonosai, amit ajándékozással szereztek meg, 1962-ben. Az ingatlan hátsó szomszédságában lévő ingatlan tulajdonjogát szintén ajándékozás útján szerezték meg 1962-ben, mai napig is a tulajdonosai, csak ingatlanukra egy személynek még haszonélvezeti joga is van bejegyezve ma is érvényesen.

1962-től 1996-ig valóban eltelt többszörösen is a jelenleg tulajdonomban lévő ingatlanra a hátsó szomszédok elbirtoklási ideje, de mivel nem tudott róla egyik fél sem, így nem jegyeztethették be az ingatlan nyilvántartásba az elbirtokolható részt. 1996-ban az akkori tulajdonosok elhunytak, majd 3 örökösük adás-vételi szerződéssel eladta az ingatlant, amire banki jelzálog jogot is bejegyeztettek az új tulajdonosok. Nem tudták fizetni a hitelt, ezért eladták másfél év után az ingatlant, ismét új tulajdonosoknak. Majd 2 évvel később 2004-ben a szüleim adásvétellel szereztek tulajdonjogot az ingatlanra. Sajnálatosan mindkét szülőm elhunyt 2006 december és 2007 március között, így végrendeleti örökléssel szereztem 1/1 tulajdonjogot az ingatlanra.

Mindeddig soha nem említette egyetlen tulajdonosnak sem a hátsó szomszéd, hogy ők elbirtokolták volna már  a lakóépület mögötti kb. 20 nm-területet, mivel nem volt tudomásuk róla, hogy nem a nyilvántartásnak megfelelő területet használnak évtizedek óta.
2010-ben az ingatlanom előtti szomszéddal birtokpert kellett indítanom, mert azok is területet követeltek volna esőcsatornáik vizének elvezetésére betonozáshoz.
A perben bíróság rendelte a földmérést, birtokhatár kitűzést, aminek eredménye mindenkinek meglepetést hozott.

Kiderült, hogy az én ingatlanom nem a birtokhatárra épült, és a hátsó szomszédok is csak ekkor szereztek tudomást róla, hogy az én telkemből használnak kb. 20 négyzet méter területet a telek teljes hosszában.

Emiatt én azonnal írásban felszólítottam a hátsó szomszédokat, hogy kérem vissza a jogtalanul használt területet tőlük.

Ennek visszaadását írásban megtagadták, ezért bírósághoz kellett fordulnom.
A bíróság első tárgyalásán az ügyvédjük ellenkeresetet adott be arra hivatkozva, hogy ezt már 1962-től többször lejárt elbirtoklási idők miatt (ex lege) elbirtokolták alperes szomszédaim. Másik hivatkozásuk ellenem az elbirtoklásuk jogosságára, hogy azért nem kérhetem vissza a területemet a 121§(5) bek. alapján, mert nem "ellenérték" szerint jutottam tulajdonjogomhoz, csak örökléssel.
Nem tudom számít-e, hogy nem törvényi örökléssel, hanem végrendeleti örökléssel szereztem tulajdonjogot.

Azt szeretném tudni, hogy valóban hivatkozhatnak-e az 1962-1996-ig eltelt elbirtoklási időre érvényesen az 1996 utáni ingatlan-nyilvántartásba bekerült visszterhesen tulajdonjogot szerzőkkel szemben? Ezek az új tulajdonosok joggal hihették azt, hogy az eladó a tulajdonos, mert nem volt bejegyezve elbirtoklás a nyilvántartásban?


Igaz-e az, hogy az 1962-től 1996-ig eltelt elbirtoklási időket már az utána történt adás-vételek, végrendelkezések nem szakíthatták már meg a letelt elbirtoklási időt? Akkor sem, ha maguk az elbirtoklóknak nevezettek sem tudtak az elbirtoklásról?

Akkor elfogadnám ezt, ha bejegyeztették volna az ingatlan-nyilvántartásba, vagy legalább valamelyik tulajdonost felszólították volna írásban hogy ezt ők elbirtokolták, és bejegyeztetik a tulajdonjogukat a területre.

Nem állt szándékukban elbirtoklási pert ellenem sem indítani, mivel nem tudott senki róla a földmérési eredményig, hogy elbirtokolhatták volna a házam mögötti területet, még én nem tűzettem ki a telekhatárt.

Nyugdíjasként már a felperesként bizonyításra kötelezettségemmel járó földmérést is nehezen fizettem ki, ezért próbálok tájékozódni, hogy mik a további kilátásaim ebben az ügyben.
Azt szeretném, ha segítséget kapnék a fórumon annak értelmezésében, tisztázásában, hogy valóban érvényesen elbirtokolhatták-e 1962-1996 között ezt a területet, ha be nem jegyeztették, nem volt eddig tudomásuk, hogy elbirtokoltak?
Ha az általam kért, és fizetett magán földmérés után szerzett csak mindegyik fél tudomást arról, hogy a telkeiket  kb. 50 éve egyik tulajdonos sem az ingatlan nyilvántartásnak megfelelően használta, felmérés hiányában, akkor utólag az elbirtoklásra érvényesen hivatkoznak a szomszédok?


Másik fontos kérdésem, hogy alpereseknek igaza lesz-e abban, hogy a szüleim által visszterhesen megszerzett ingatlan tulajdon jogára, mint végrendeleti örökös nem hivatkozhatok arra, hogy szüleim jogutódjaként kérem vissza a területet, mert én nem ellenérték fejében szereztem a tulajdonjogot rá?

A magukat így utólag elbirtoklónak nevező szomszédok is ajándékozással szereztek tulajdonjogot, és jelenleg is haszonélvezettel terhelten!
Ha jól értelemezem a szomszédok érvelését, mivel szerintük lejárt az elbirtoklási idő már az 1996 utáni több ingatlan-nyilvántartási esemény előtt, így már a visszterhesen szerzett tulajdonosi jogukkal sem kérhették volna vissza a már elbirtokolt részt.
Ezzel szemben nekem az érvem, hogy nélkülem a mai napig sem tudnának róla, hogy elbirtokoltak-e, így a közbenső "jóhiszemű" tulajdonosokkal is már előnyben voltak? Soha semmi nem szakítja meg az elbirtokló jogát, ha letelt elbirtoklási idő? Vagy mivel nem tudtak az elbirtoklásról, csak tőlem 2010 óta, akkor hogy kell ezt helyesen értelmezni?
Hiába szólítottam fel őket írásban a visszaadásra, "csak" örökösnek neveznek, akinek meg nincs erre joga. Ördögi kör?
Nekem nincs jogom visszakérni amiről nélkülem nem is tudták volna, hogy elbirtokolhatták esetleg?
Nagyon várom a véleményeket, mert annyiféle érvet hallottam már, hogy nem tudom kinek hihetek. A Ptk olvasása sem elég laikusként ezt értelmezni, mert bonyolultnak tartom.
Köszönettel várom a véleményeket.