Tisztelt Zugügyvéd!
Az alábbi érdekes esetet ajánlom a figyelmébe.
Ügyfelem megkeresett, hogy szerződést kötött egy ingatlanra, tulajdonjog fenntartással (a vételár megfizetésével egyidejűleg ad az eladó tuladjonjogot, előbb nem, szokványos eljárás). A szerződést benyújották a földhivatalba, a földhivatal a tulajdoni lap III. részére fel is jegyezte a tulajdonjog fenntartást az Inytv. alapján. Ezek után a vevő szerződést kötött a bankkal a hitelre, benyújották a kölcsönszerződést is. Ekkor kértek ki egy széljegyes tullapot a banknak, na innen érdekes a dolog, mert rákerült a tulajdoni lapra széljegyként egy végrehajtási jog az eladó mint adós ellen.
A jelen gyakorlat szerint pedig a földhivatal fel fogja jegyezni a végrehajtási jogot és ha majd benyújtják a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, akkor a vevő végrehajtási joggal terhelten fog tulajdont szerezni, pedig előbb szerződött, mint ahogy a végrehajtó képbe került és nem is az övé az adósság!!!!!
A vonatkozó jogszabály (Inytv)szerint
- a tulajdonjog fenntartás feljegyzésének hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó feljegyzés hatályával.
- a tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát a fenntartás feljegyzésének rangsorában kell bejegyezni. Tehát akármikor adom be a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, azt már a meglévő ranghelyre kell bejegyezni, ami ugye korábbi, mint a végrehajtó kérelme, és ennek alapján a végrehajtási jogot el kellene utasítani, mivel már nem az eladóé az ingatlan.
De!
szintén ugyanez a jogszabály kimondja, hogy a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának nem (!) szükséges a hozzájárulása a végrehajtási jog bejegyzéséhez!!! A földhivatal arra hivatkozik, hogy mivel ez van a jogszabályban, ezért bejegyzik a végrehajtási jogot és nagyon sajnálják szegény vevőt, de hát ez van............. Hiába jegyzik be a tulajdonjogot a korábbi iktatószámra, akkor bizony már rajta lesz a végrehajtási jog........
Eszerint, bármikor bárki vesz ingatlant tulajdonjog fenntartással, ki van téve annak a kockázatnak, hogy még mielőtt tulajdonjogot szerezne, rákerülhet egy végrehajtás (ami ugye nem rá vonatkozik), és nincs mit tenni, ki kell fizetni. Már ha tudja.
Tisztelettel, dr. … .ügyvéd
Végrehajtott elidegenítés
A Földhivatalok tudnak érdekes dolgokat produkálni, az alábbi levelet egy kolléga küldte be. A Zugügyvéd is találkozott már olyan esettel, hogy a perfeljegyzés ellenére bejegyezték a tulajdonjogot, pedig a per tárgya az adásvételi szerződés érvénytelensége volt.
13 komment
Ajánlott bejegyzések:
A bejegyzés trackback címe:
https://zugugyved.blog.hu/api/trackback/id/tr65472687
Kommentek:
A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.
Gilderoy 2008.05.16. 17:50:56
Dehát még nem fizette ki az ingatlant. Most mit nem értek?
kartárskám 2008.05.16. 18:20:10
Ess neki a Ptk-nak és fellebbezzétek meg. A dologgal a tulajdonos rendelkezik, addig, amíg annak tulajdojogát át nem ruházza. Ebben az esetben a tulajdonjog átszállására pedig egy feltétel bekövetkeztével, a vételár megfizetésével, kerül majd sor. Akkor, ha a kölcsönvevő megszerzi a tulajdonjogot, akkor jegyezhető be a teher.
Összekeverték a szezont a fazonnal. Akkor lenne jogszerű az eljárásuk, ha a szerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy feltétel nélkül átruházzák az ingatlan tulajdonjogát, és ezt vezetik fel széljegyként, a bejegyzésig. A két eset csak civileknek egyforma, egy jogásznak látnia kellene az alapvető különbséget.
Összekeverték a szezont a fazonnal. Akkor lenne jogszerű az eljárásuk, ha a szerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy feltétel nélkül átruházzák az ingatlan tulajdonjogát, és ezt vezetik fel széljegyként, a bejegyzésig. A két eset csak civileknek egyforma, egy jogásznak látnia kellene az alapvető különbséget.
Jack The Lad · http://jacklad.uw.hu 2008.05.16. 18:27:14
Az a baj, hogy a földhivatalban nem jogászok dolgoznak, hanem Hudálek MArikák és Szatyai Jolikák, akiknek fingjuk sincs semmiről, de hatalmaskodni azt szeretnek.
Önkori detto, volt is nem túl rég egy élményem, de el sem merem mondani, mert félek, hogy megint felmegy a vérnyomásom...
Önkori detto, volt is nem túl rég egy élményem, de el sem merem mondani, mert félek, hogy megint felmegy a vérnyomásom...
szgyula 2008.05.16. 18:44:07
Kartars: Szerintem masrol van szo. Mintha az elado vett volna fel jelzalog hitelt az eladosorban levo ingatlanra.
Ipari-antidepresszió 2008.05.16. 19:22:00
Egy adásvételiben így kellene szerepelnie ennek az esetnek:
"Eladó(k) az átruházott ingatlan teher, per és igénymentességéért szavatolnak. Eladók a
tulajdonjogukat a vételár teljes kifizetéséig fenntartják. Eladók a szerződés aláírásával ahhoz járulnak
hozzá, hogy vevő(k) javára .... arányban a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye az ingatlannyilvántartásba
bejegyzést nyerjen."
Ez a per, teher és igénymentesség rész lehet kimaradt az adásvételiből.
"Eladó(k) az átruházott ingatlan teher, per és igénymentességéért szavatolnak. Eladók a
tulajdonjogukat a vételár teljes kifizetéséig fenntartják. Eladók a szerződés aláírásával ahhoz járulnak
hozzá, hogy vevő(k) javára .... arányban a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye az ingatlannyilvántartásba
bejegyzést nyerjen."
Ez a per, teher és igénymentesség rész lehet kimaradt az adásvételiből.
japanautos 2008.05.16. 20:02:48
Szóval van itt szakmai hozzá nem értés
1. FH eljárása jogszerű (bíróság megerősítette). Ezen eset elkerülése végett van az Inytv.-ben a függőben tartás intézménye: FH nem dönt a tuljog bejegyzéséről max 6 hónapig, ezen belül adhat az eladó bejegyzési engedélyt. Lényege, hogy akármi érkezik be FH-hoz, az FH mindenképpen az adásvételt bírálja el. Minden mást utána. Ha így járt volna el T. Ügyvéd kollega nem lenne itt ez a cikk. No comment.
2. Végrehajtási igényper. Az aki a végrehajtás alá vont vagyontárgyra (ingatlanra)tulajdonjogot formál, elvonhatja azt a végrehajtás alól egy nemperes eljárás keretében. Ez jelen esetben értelemszerűen a vevő az adásvételi szerződés alapján.
Félreértések elkerülése végett: a fenti eset nem egyedi, hanem tipikusan előfordul. Mint mondtam, ennek elkerülésére alkották meg az ÚJ jogintézményt: FÜGGŐBEN TARTÁS
1. FH eljárása jogszerű (bíróság megerősítette). Ezen eset elkerülése végett van az Inytv.-ben a függőben tartás intézménye: FH nem dönt a tuljog bejegyzéséről max 6 hónapig, ezen belül adhat az eladó bejegyzési engedélyt. Lényege, hogy akármi érkezik be FH-hoz, az FH mindenképpen az adásvételt bírálja el. Minden mást utána. Ha így járt volna el T. Ügyvéd kollega nem lenne itt ez a cikk. No comment.
2. Végrehajtási igényper. Az aki a végrehajtás alá vont vagyontárgyra (ingatlanra)tulajdonjogot formál, elvonhatja azt a végrehajtás alól egy nemperes eljárás keretében. Ez jelen esetben értelemszerűen a vevő az adásvételi szerződés alapján.
Félreértések elkerülése végett: a fenti eset nem egyedi, hanem tipikusan előfordul. Mint mondtam, ennek elkerülésére alkották meg az ÚJ jogintézményt: FÜGGŐBEN TARTÁS
Adblock_júzer · http://addons.mozilla.org/hu/firefox/addon/adblock-plus/ 2008.05.17. 01:19:21
Nem látom a problémát. Ha a végrehajtás összege kevesebb mint az ingatlan értéke, akkor annyival kevesebbet fizet érte. Ha több, ép ésszel nem fizeti ki, míg eladó nem rendezte.
japanautos 2008.05.17. 14:42:18
Adblock_júzer: ezzel csak az a baj, hogy nyilván (mint az esetek nagyon is döntő többségében bankhitelből vásárolhatott a vevő (ezért volt tuljog fenntartás a teljes kifizetésig feltételezem). Elég bonyolult megoldani, hogy a szerződés alapján a bank ne az eladó kezeihez folyósítson, mivel általában így (is) biztosítja magát a bank (mármint az eladó számlájára utalja a szerződés szerint eladót illető fennmaradó teljes vételár részt). Ha meg le akarod játszani ezt, lehet, csak a végrehajtás nem az a költségkímélő eljárás ahol hetekig, hónapokig lehet szöszmötölni. Vagy lehet, csak az elég sokba kerül a növekvő vh költségek miatt.
jog-ász 2008.05.18. 19:17:08
az eljárás tipikus és törvényes is
benyújtod az tulajdonjog fenntartással történő adásvételre vonatkozó szerződést, ezt a tényt feljegyzi a földhivatal( a tulajdonjog átszállást még nem tudja bejegyezni mert "fennt van tartva a tulajdon jog" a vételár teljes kifizetéséig, és közben az eladónak van egy adóssága és emiatt keletkezett végrehajtást bejegyzik az ingatlanra.
a földhivatalnak ez a dolga be KELL jegyeznie ezeket a jogokat érkezési sorrend szerint.
a megoldás, ahogy itt irta már valaki: végrehajtási igénypert kell inditani. ez az eszköze annak hogy egy végrehajtás alá került ingatlant harmadik személy tulajdonjoga vagy más olyan joga alapján meginditson ami a végrehajtásnak akadálya.
ez kb egy tárgyalásos per szokott lenni.
az ingatlannyilvántartási törvény végrehajtási rendelete tartalmazza tuljog fenntartással történő adásvételre vonatkozó résznél, hogy ha valóban megtörténi az adásvétel akkor a földhivatal a tulajdon jogot a tulajdon jog fenntartással történő adásvétel ranghelyére fogja bejegyezni, azaz ugy kell tekinteni, mintha akkor szállt volna át a tulajdonjog. Ha ez időben megelőzi a végrehajtási jog bejegyzését, akkor a biroság fel fogja oldani az ingatlant a végrehajtás alól..
benyújtod az tulajdonjog fenntartással történő adásvételre vonatkozó szerződést, ezt a tényt feljegyzi a földhivatal( a tulajdonjog átszállást még nem tudja bejegyezni mert "fennt van tartva a tulajdon jog" a vételár teljes kifizetéséig, és közben az eladónak van egy adóssága és emiatt keletkezett végrehajtást bejegyzik az ingatlanra.
a földhivatalnak ez a dolga be KELL jegyeznie ezeket a jogokat érkezési sorrend szerint.
a megoldás, ahogy itt irta már valaki: végrehajtási igénypert kell inditani. ez az eszköze annak hogy egy végrehajtás alá került ingatlant harmadik személy tulajdonjoga vagy más olyan joga alapján meginditson ami a végrehajtásnak akadálya.
ez kb egy tárgyalásos per szokott lenni.
az ingatlannyilvántartási törvény végrehajtási rendelete tartalmazza tuljog fenntartással történő adásvételre vonatkozó résznél, hogy ha valóban megtörténi az adásvétel akkor a földhivatal a tulajdon jogot a tulajdon jog fenntartással történő adásvétel ranghelyére fogja bejegyezni, azaz ugy kell tekinteni, mintha akkor szállt volna át a tulajdonjog. Ha ez időben megelőzi a végrehajtási jog bejegyzését, akkor a biroság fel fogja oldani az ingatlant a végrehajtás alól..
jog-ász 2008.05.18. 19:18:36
bocs: a megindítson helyett a feloldjon a biroság a végrehajtás alól kifejezést akartam irni:)
2008.05.19. 15:37:06
Azért az fontos sztem,hogy legalább a címben ne legyen elütés.
Egyébként egyetértek.
Egyébként egyetértek.
layer 2008.07.12. 00:29:11
böngészgetve vettem észre a történetet.
bár arról nem olvastam ,hogy az eladónak mennyi is a trtozása , de ha az nem lépi túl az ingatlan vételárát ( vételár hátralékát ) akkor a pereskedés helyett az alábbi lehetőség van.
a tehermentesség a bank számára azt jelenti hogy a bejegyzéskor ne legyen rajta pl., a vh jog , tehát a bank terhelt ingatlanra is ad hitelt úgy hogy a vh tartozás összegét a végrehajtónak utalja át közvetlenül nem pedig az eladónak a végrehajtó azonnal kiadja a vh jog törlési engedélyt és még aznap a bank bejegyezteti a saját jelzálogát mivel már tehermentes az ingatlan .
ha a vh tartozás és a vételár között van különbség akkor az eladó a banktol megkapja a különbözetet.
ez gyorsabb megoldás mint a pereskedés persze jobb egy egyszerűbb ügyben eljárni ( tehát egy tehrmentes ingatlant venni ) .
de az is jó felvetés volt szerintem hogy a vételárat a tartozás összegével csökkenteni kell ( tehrmentesíteni kell az ingatlant ) de ez kp fizetés esetén merülhet fel . ugyanis a kp-s vevő tehermentesítheti az ingatlant és ennek megfelelően a vételár csökken .
bár arról nem olvastam ,hogy az eladónak mennyi is a trtozása , de ha az nem lépi túl az ingatlan vételárát ( vételár hátralékát ) akkor a pereskedés helyett az alábbi lehetőség van.
a tehermentesség a bank számára azt jelenti hogy a bejegyzéskor ne legyen rajta pl., a vh jog , tehát a bank terhelt ingatlanra is ad hitelt úgy hogy a vh tartozás összegét a végrehajtónak utalja át közvetlenül nem pedig az eladónak a végrehajtó azonnal kiadja a vh jog törlési engedélyt és még aznap a bank bejegyezteti a saját jelzálogát mivel már tehermentes az ingatlan .
ha a vh tartozás és a vételár között van különbség akkor az eladó a banktol megkapja a különbözetet.
ez gyorsabb megoldás mint a pereskedés persze jobb egy egyszerűbb ügyben eljárni ( tehát egy tehrmentes ingatlant venni ) .
de az is jó felvetés volt szerintem hogy a vételárat a tartozás összegével csökkenteni kell ( tehrmentesíteni kell az ingatlant ) de ez kp fizetés esetén merülhet fel . ugyanis a kp-s vevő tehermentesítheti az ingatlant és ennek megfelelően a vételár csökken .
Utolsó kommentek