Németországban és Nyugat-Európában régóta bevett gyakorlat, hogy az egyes ingatlanok eladása, bérbeadása, vagy felújítása előtt lézerrel felmérik annak területét, és a négyzetmétert alapulvéve számolják ki, mennyi a pontos vételár, bérleti díj, vagy felújítási költség.

Hazánkban még csak most kezd elterjedni ez a módszer, leginkább az irodák bérbeadása kapcsán. Egyre több cég jön rá ugyanis arra, hogy a bérleti szerződésekben, és a mögöttük álló alaprajzokon rögzített adatok nem pontosak, így előfordulhat, hogy többet fizetnek havonta a bérbeadónak, mint különben kellene.

A különbözet a szerződés megkötése, azaz akár évek óta halmozódhat, így előfordulhat akár az is, hogy a bérlőnek több tízmilliós igénye keletkezhet az ingatlan tulajdonosával szemben. Ha figyelembe vesszük azt a tényt, hogy egy irodaépületben több bérlő is bérel egyszerre irodát, nem nehéz kiszámolni, az igény mekkorára duzzadhat akár csak akkor is, ha a bérlők felénél, vagy egyharmadánál felmerül ez a probléma.

A magyarországi tapasztalatok azt a becslést sejtetik, hogy a legtöbb irodaépületben ez a probléma valós.

Nemcsak a bérleti díjat befolyásolja természetesen az alapterület, hanem pl. az üzemeltetési költséget is, mivel általában minden költség a négyzetméterhez viszonyul. Ha azonban nem lehet tudni, hogy pontosan mekkora is az alapterület, illetve ezen felül a bérlők által közösen használt helyiségek négyzetmétere, jelentős költségtöbblettel számolhat bármely cég az épületen belül.
Némi adó is megtakarítható a módszerrel, hiszen adózási vonzattal is lehet számolni a probléma realizálásakor.

A cégek különben azért is döntenek a felmérés mellett, mert sok esetben a régebbi épületek rajzai hiányosak, vagy aktualitásukat a számtalan átépítés során elvesztették, így ténylegesen nem is lehet tudni, mennyi is az annyi. Anélkül pedig nem lehet (jog)ügyleteket kötni, szerződni.

Más ok is motiválja egyébként a döntésre jogosultakat. Az ingatlanpiac telítődése következtében egyre nagyobb szerepet kap az épületek gazdaságos kihasználása, üzemeltetése is. Ez természetszerűleg felveti egy pontos, minden részletre kiterjedő kalkuláció elkészítését, amellyel a bevételeket és a kiadásokat optimalizálni lehet.

A kalkuláció legfontosabb része a pontos felületszámítás, mely csak a lézeres, digitális felméréssel, és a hozzá használt számítógépes program igénybevételével érhető el. Ez lényegesen pontosabb és gyorsabb, mint egy hagyományos módszerrel, pl. mérőszalag felhasználásával elvégzett ingatlanfelmérés. A számítógép tulajdonképpen nem hibázhat, a hagyományos módszer azonban igen. A pontatlan számítás pedig jelentős többletköltséget okozhat pl. egy iroda felújításánál, ezért sem javasolt.


Bár a lézeres felmérés ma még Magyarországon leginkább a bérlemények pontos területeinek a felmérésére koncentrál, egyre nagyobb szerepet kap a módszer alkalmazása az épületek, lakóingatlanok adásvétele során is.
Németországban általános gyakorlat, hogy ha a vásárló be tudja bizonyítani, a megvásárolt ingatlan nagysága nem éri el a szerződésben szereplő alapterületet, visszakövetelheti a vételár arányos részét. Ennek tudatában már a beruházó is olyan előszerződést köt a kivitelezővel, melyben annak kötelezettséget kell vállalnia az épület alapterületének garantálására.

Ha az elkészült épület nettó hasznosítható alapterülete eltér, azaz kisebb lesz a szerződésben foglaltaktól, a beruházó visszakövetelheti a hiányzó felület árát.
Az így kialakult probléma hátterében több ok is meghúzódhat. Például az, hogy a kiviteli tervek készítésekor szinte mindig több felületet használnak el a gépészek a különböző szerelvények beépítéséhez, mint amennyit az építészek előirányoztak. Ezek az apró veszteségek összeadódhatnak, így nem ritka az, hogy a veszteség elérheti az 1 %-os hasznos felület veszteséget, ami pl. egy 3000 m²-s irodaháznál több milliós kárt is jelenthet.
Nyilvánvaló, hogy a módszer bevezetésével Magyarország is követni fogja a német gyakorlatot, és az is megjósolható, hogy hazánkban is kötelező lesz majd néhány év múlva egy uniós szabvány.


Emellett a bizonyítottan fennálló probléma adózási kérdéseket is felvethet, hiszen pl. a bérleti díj után magasabb áfát kell fizetni, mint egyéb esetben, de ha sok bérlőre kiterjed a kérdéskör, az összeadódott, akár százmilliót is könnyen elérő különbözethalmaz az irodaépület hitelkereteit is kedvezőtlenül befolyásolhatja a bankok felé. Tehát egyfajta likviditási gond is könnyen keletkezhet egy-egy épületben.

Felmerült a kérdés egyes esetekben ugyanis, hogy a probléma nemcsak polgári, hanem büntetőjogi is lehet. Pl. ha bizonyítható, hogy az iroda úgy került bérbeadásra, hogy a bérbeadó tudta, több bérleti díjat kér havonta, mint lehetne, akár csalás elkövetésével is lehet számolni. Egy esetlegesen meginduló büntetőeljárásban, ha a törvényi feltételek egyébként is adottak, a bérlő, mint sértett az erre a célra tavaly január 1-jétől életbeléptetett mediáció keretében kérheti a bérleti díj különbözetet, mint kárértéket. Nyilvánvaló, hogy a büntetőjogi procedúra mögött lévő állami kényszer, illetve az is, hogy a bérbeadó, mint elkövető mentesülhessen a büntetés alól, arra sarkallja a bérbeadókat, hogy fizessenek. Mellesleg nem kell évekig pereskedni, hiszen a büntetőjogi mediáció akár féléven belül is eredményt hozhat.

Ahogy az egyik szakértő ügyvéd fogalmaz: „A vagyonkezelésre irányadó polgári és gazdasági jogi normák is megkövetelik azt, hogy a vagyonnal megfelelően gazdálkodjunk, így az ügyvezetőknek, ha minden jogszabályt be akarnak tartani, eleve érdekük, hogy a költségeket megtakarítsák. Ha ezt nem teszik, vagyoni hátrányt okozhatnak a cégnek, ahol vezetőként dolgoznak, az pedig még ha gondatlanságból is történik, büntetendő cselekmény. Ha ez felmerül, szinte biztos, hogy a tulajdonosok a vezető tisztségviselőt menesztik a pozíciójából, így a gyakorlat szerint ez a legfőbb ok arra, hogy a lézeres felméréssel tiszta vizet önthessenek e a pohárba.
Az eddig kialakult problémák kapcsán azonban a felek békésen, eljárások megindítása nélkül, rövid időn belül megállapodtak, hiszen ami jár a bérlőnek, az kétségtelenül megtérítendő. Várhatóan ez a gyakorlat is marad a későbbiekben.”