Annak nézz utána, hogy mennyi idő van arra, hogy egy ilyen adás-vételi szerződést bejelentsenek, és mi történik, ha ennek nem tesz eleget? Van rá esély, hogy a szerződés semmisé válik, de nem biztos. Amúgy nem neked kell elintézni, hogy rákerüljön a tulajdoni lapra, hanem neki. Ja és szólítsd fel, hogy minden az elmúlt 12 évben befizetett adónak fizesse ki a rá eső részeit kamatostul, hiszen azt neki kellett volna kifizetnie!

Ha egy adás-vételi szerződésen a reális ár nagyban vagy nagságrendekkel eltér a megkötöttől, akkor úgy tudom semmissé nyilvánítható. Valamit viszont nézz meg, mennyi az elbirtoklási idő földnél. (ha x-nél több ideig sajátjaként használja akkor kérheti, hogy legyen az övé)

Én úgy tudom,hogy egy adás-vétel (ingatlan) akkor érvényes,ha azt a földhivatalnál bejegyezték,de legalábbis az ingatlan tulajdoni lapra széljegyként felvezették.
Ehhez még ügyvéd sem kell,kérdezz meg bármilyen jogsegélyszolgálatot.

@metal: Próbáljunk tényleg segíteni... Mi az, hogy "van rá esély, hogy a szerződés semmissé válik"? Annak mi értelme, hogy fizesse be az adót, milyen adót, nem biztos, hogy van.

Egyébként meg jöjjenek a polgárisok, mert nagy a baj...

A dolog valahol sántít.

Ha a tulajdoni lapra az van bejegyezve, hogy a telek 1/1-ben a posztolójé, akkor az úgy is van.
A kérdés, hogyha volt a "vevőnek" egy adásvételi szerződése, akkor miért nem kérte, hogy jegyezzék be a tulajdonjogát, úgy az elmúlt 13 évben.

Kivi vagyok, mit ír a többi kommentelő, de paraszti logikám azt súgja, hogy ezek alapján a "vevő" nem fogja tudni megszerezni a föld felét, és hogy nem jár neki semmi.

Ha az 1997-es adásvételi szerződés a híres XXV. számú PED szerint alkalmas a tulajdonjog átruházására (minden bizonnyal az, közjegyző foglalta írásba), akkor a vevő kérheti a földhivataltól a tulajdonjoga bejegyzését.

Bonyolítja a dolgot a telekmegosztás. Az engedélyt - mivel a régi lejárt - újra meg kell kérnie - most már a földhivataltól. Ha időközben úgy változtak volna meg az építésügyi jogszabályok, hogy ugyanaz a telekmegosztás nem menne át, akkor a szerződés alkalmatlan az ingatlan-nyilvántartási átvezetésre. Itt kezdődnének a bonyolútumok, alighanem vissza kéne fizetni a vételárat, de nem a mindenkori jegybanki alapkamatnak megfelelő mértékű napi kamattal, hanem a Ptk. szerinti késedelmi kamattal növelten (ez utóbbi általában kevesebb).

Az APEH a 97-es állapot és a mai érték alapján kötelezi a vevőt a visszterhes vagyonátruházási illeték, plusz a 30 napon túli földhivatali bejelentés elmulasztása miatti bírság megfizetésére. A kérdező az elévülési időn belül kérheti a tulajdonképpen meg sem örökölt ingatlanrész után megfizetett öröklési illeték visszatérítését.

Azért érdemes lenne megnézni az 1997-es szerződést, nincs-e benne utalás olyasmire, hogy ha a vevő xx napon belül nem kezdeményezi az ingatlan-nyilvántartási eljárást, stb., stb.

A dolog valahogy úgy van, hogy x vesz y-tól egy ingatlant. Szokás tenni a tul. lapra széljegyzetet, ezzel is csökkentve annak az esélyét, hogy az eladó közben kummantsan.
Aztán ha minden jól megy, megköttetik a szerződés, és ezt egy ügyvédnek ellen kell jegyeznie, és rá kell nyomnia a fegérpecsétjét. Enélkül lófasz, s esti fény.
Ha ez megvan, akkor vevő besétál a fődhivatlba (asszem), és a fehérpecsétes faszentos kis adásvételi alapján kéri, hogy jegyezzék be a tulajdonjogát, no meg szépen lejattolja az ilyenkor szokásos illetékeket.

Nomármost kérdés, hogy van a vevőnek van egy _érvényes_ adásvételi szerződése a néhai faterral, akkor az alapján, így 13 év elteltével kérheti-e most a tul. jogának bejegyzését.

És ha kérheti, akkor sem kell különsebben perelnie téged, mert ha bejegyzik, bejegyzik, oszt onnantól övé a fele, csókolom.

Persze ez csak elméleti, mert miért is nem jegyezte be eddig, hogyhogy most eszébe jut... stb. valami nem tiszta az ügyön

Szerintem ez lényeges kérdés:
Ki használja az 1/1 telket az utóbbi 13 évben, az ingatlanra 1/1-ben bejegyzett tulajdonos, vagy a "vevő"?

Ha a felét a "vevő" használja, akkor ez le van választva valamivel? (mióta?) Ki szedi a telek hasznait, ki viseli a telek terheit 1997 óta? (számlákkal igazoltan?)

Jaaah,bonyolitja a dolgot az"elbirtoklás" intézménye is.

Felejtsük el az elbirtoklást! Különben is 15 év kellene hozzá.

hm, asszem van vmi BH valahol hogy a bejegyzés követelése maga egy kötelmi igény akkor is ha a vételár meg van fizetva, ergo 5 év alatt elévül. ebben az esetben az eredeti vételár + kamatok visszafizetése jöhet szóba. bár ha azóta a jóhiszeműen szerző örökös nem pattintotta el, nem biztos h ez alkalmazható. így fejből nem megy, de érdekes . szakvizsgakérdésnek tízpontos lenne.

@Pióca: ez a tuti

@Pióca:
Biztosan igazad van,én leragadtam a 10 évnél,korábban annyi volt.

Óriásit tévedtek,csodálkozom,hogy Füredi nem irta..!:)

Gáz van,érvényes az akkori szerződés,ő is tulajdonos..független attól,hogy nem került be a neved az ingatlan nyilvántartásba!
Arra persze volna eszed,hogy az akkori árat visszafizesd..

@victoire: igen, ha - és revideálom magam, mivel a szövegből erősen úgy tűnik - az örökös bejegyeztette a tulajdonjogát.

@samadar 2: hibás lesz az a szerződés, számomra - elolvasva a bejeyzést - erősen úgy tűnik, nem keletkeztet tulajdont.

ismételni tudom én is egy egy hozzászólót. adásvételi szerződés alapján csak akkor szerez tulajdonjogot a vevő ha bejegyzeteti a tul jogát. pert indithat a tulajdonjoga megállapitása végett, de az LB gyakorlata szerint a bejegyzés iránti igény nem dologi jellegü hanem kötelmi jellegü igény, ami az általános 5éves idő alatt elévül.
ha perel téged tul jog megállapitásra akkor azonnal elévülésre kell hivatkoznod, ez lényegében az jelenti hogy az első tárgyaláson a biroság elutasitja a vevő tul jog bejegyzés iránti kérelmét.
mondjuk ettől még el kell számolni mert tul jogot nem szerzett a vevő de fizetett, ezért mivel te is jelezted hogy erre hajlando vagy, talán tisztességes megoldás hogy a vételárat(kamattal együtt)megfizeted(persze csak ha kéri tőled) és ha a vevő használta az ingatlant talán még használati dijat is kérhetsz tőle(ez általában kiegyenliti a vételár után járo kamatot)

"Aztán ha minden jól megy, megköttetik a szerződés, és ezt egy ügyvédnek ellen kell jegyeznie, és rá kell nyomnia a fegérpecsétjét. Enélkül lófasz, s esti fény."

Már nem egy esetben volt itt róla szó, meg kell különböztetni a nyilvántartásba való bejegyzést (amit az inyt. szabályoz) a polgári jogi kötelem létrejöttétől.

Az inyt. feltételei elég szigorúak: ügyvéd általi ellenjegyzés stb. A polgári jogi kötelem létrejöttéhez azonban nagyon egyszerű feltételek is elegek (XXV.PED): egy "eladom a pécsi házam ötmillió forintért" sajtpapír elég, még két tanú sem kell. Nem kétséges egy közjegyző általi adásvételi bőven elég.

Szóval induljatok abból ki, hogy az ingatlan fele bizony a vevőé. Lehet, hogy a földhivatali bejegyzéssel lennének formális akadályai de ha a vevő az adásvételivel pert indít ez is megoldódik (a bírósági határozat már lehet a bejegyzés alapja).

Őszintén szólva én megegyezést javasolnék, akár vissza vásárlást, akár a másik rész eladását. Illetve az örökös vissza kapja az illeték felét.

Huhh.. igaz igaz a kötelmi igény 5 év alatt elévül, erre nem figyeltem az előbb.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstitutív hatályú, maga a földhivatali bejegyzés keletkezteti a tulajdonjogot. Ha te vagy bejegyezve 1/1 arányban, akkor te vagy a tulajdonos 1/1 arányban. Maximum kötelmi igénye lehetne, és esetleg a vételár visszafizetésére indíthatna pert, de az meg 5 év alatt elévül...

nevetséges. megnézném a "vevő" arcát, amikor megtudja, hogy 13 éve egy olyan földet művel, ami nem is az övé:)

Szerintem is perelheti az örököst, mert a tulajdoni igények nem évülnek el. És ha jól tudom, létezik olyan is, hogy ingatlan nyilvántartáson kívüli ingatlan tulajdon. Egyébként most hallottam egy érdekes dolgot egy bírótól, ami ide tartozik - elvileg egy esetleges perben, amennyiben csak a tulajdonjogot kérné vissza, és nem terjesztene elő vagylagos keresetet a pénz visszafizetésére, és a pert elvesztené, a bíróságnak akkor is az eredeti állapotot kéne helyreállítania, ergo a pénzt meg kéne ítélnie. Én ezzel nem értek egyet, de van olyan bíró, aki igen.

@guy: kicsit helyesbítenék:

"És, ha jól tudom létezik olyan is, hogy ingatlannyilvántartáson kívüli ingatlantulajdon."

Nem létezik. Ingatlannyilvántartáson kívüli TULAJDONSZERZÉS létezik!

Ezek azok az esetek, amikor a tulajdonjog átruházása nem visszterhes, azaz nem adás-vétel, vagy más ellenszolgáltatás (pl. eltartási szerződés)történik:

- ajándékozás, (ajándékozási szerz.)
- öröklés,jogerős hagyatékátadó végzés)
- elbirtoklás(jogerős bírósági ítélet),stb.
alapján történik a tulajdonjog bejegyzése. Tulajdonjog tehát minden esetben akkor keletkezik, amikor a tulajdonos a tulajdonával szabadon rendelkezhet(eladhatja, elajándékozhatja, megterhelheti, stb.)

Megállapítható, hogy a "vevő" nem tulajdonos, hiszen a posztíró 1/1 tul.hányaddal tulajdonos, ingatlannyilvántartáson kívüli (öröklés) tulajdonszerzés alapján. Annál is inkább, mert a tulajdonszerzés keretében az öröklési illetéket a teljes tulajdon után megfizette.

Meglátásom szerint nem véletlen, hogy a "vevő tulajdonjogát" anno nem jegyeztette be, ugyanis olyan feltűnő az ár- és értékarány különbség, amelynek kockázatát "érthetően" úgy az ingatlannyilvántartás, úgy az illetékhivatal felé bevállalni rizikós lett volna.
Érdekesnek tartom, hogy erre az adásvételi szerződést készítő közjegyző nem hívta fel a figyelmet. (?)

Javasolnám a posztírónak, hogy semmit ne tegyen. Az ingatlan egészének bejegyzett és törvényes tulajdonosa. Amennyiben a "vevő" továbbra is ragaszkodik álláspontjához, úgy indítson polgári pert.

...a "vevője" azóta birtokba vette és műveli a földet, szőlő is van rajta...

Ez mind igaz Csanna, de szerintem a fenti helyzetben nem jó tanács, hogy ne tegyen semmit, mert a "vevő" már több mint 12 éve sajátjaként birtokolja a földet.. még 3 év és az 15.

Kerestem, de nem találtam egyébként példát- BH határozatot ilyesmit - arra, hogy egy érvényes (de földhivatalba be nem jegyzett) adásvételi szerződés által keletkeztetett kötelmi igény mikor évül el, illetve pontosan milyen események szakítják meg az elévülést.

Igen gyakran előfordul, hogy egy adásvételt 5-10 év alatt sem jegyeznek be csak széljegyen szerepel, például.

@Pascal: "még 3 év és 15."
Amennyiben az elbirtoklásra gondolsz, szerintem annak a feltételei nem állnak fenn.
Elsősorban azért, mert a "vevő" egy ingatlannyilvántartásba be nem jegyeztetett adásvételi szerződés birtokában utóbb nem hivatkozhat elbirtoklásra.
Amennyiben akár csak széljegyen szerepelt volna a "vevő", úgy a posztíró 1/1 tul.joga öröklés jogcímén nem került volna bejegyzésre.

Hát, szerintem hivatkozhat rá, legfeljebb évekig pereskednek mire kiderül. Végül is az elbirtoklás egyedüli feltétele a 15 éven keresztüli megszakítás nélküli sajátjaként birtoklás, és nincs jelentősége, hogy bejegyezték-e, sőt hogy egyáltalán volt-e adásvételi: az elbirtoklás nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés. Csak gyakorlati tanács, az örökös tegyen valamit, ami megszakítja a 15 évet.

Világos, hogy ebben az esetben a "vevő" széljegyen sem szerepelt.

Én ettől a konkrét ügytől függetlenül lettem kíváncsi arra, hogy az ítélkezési gyakorlatban mikor évül el az érvényes, de földhivatalba be nem jegyzett adásvételi szerződés által képviselt kötelmi igény; illetve milyen események szakítják meg az elévülést.

@Pascal:
Ingatlan adásvételi szerződés eladójával szemben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadására irányuló igény kötelmi jogi jellegű, ezért elévül. Az ingatlan folyamatos birtoklása, használata, terhének viselése az elévülés megszakadását eredményezi. Ez az állapot mindaddig fennáll, amíg az eladó a szerződés érvényességét vitatva, az ingatlan birtokát vissza nem követeli.
BH. 2005. 61. Ptk. 115.§(1)bek, 117.§ (4)bek. 295.§, 324.§(1)bek,
368. §(1)bek. 1997.évi CXLI.tv.32.§(1)bek.
A posztíró a "jogügyletben" nem eladóként szerepelt, hanem későbbi örökösként, tehát arról, hogy édesapja a föld felét még életében eladta nem volt tudomása.
A jogerős hagyatékátadó végzés alapján tulajdonjogát 1/1 arányban bejegyezték.
2007-ben.

Az elbirtoklás csak akkor ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés (nem visszterhes!), ha az elbirtokló tulajdonjogát jogerős ítélet alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Az "elbirtoklás" csak úgy l'art pour l'art önmagában nem következik be. Erre szolgálnak az ún. elbirtoklási perek.

Ne haragudj, hogy megkérdezem de az "elbirtokló", hogyan szerzi meg a tulajdonostól az ingatlan tulajdonjogát?
"Nincs jelentősége, hogy egyáltalán bejegyezték-e..." (?)

(Az elbirtoklási időt megszakítja a tulajdonosváltozás. Amennyiben "elbirtoklás"-ról egyáltalán beszélhetünk, úgy a 15 év 2007-ben ismét kezdődne.)

Kérdés, hogy az ingatlannak egyáltalán milyen terhei voltak. Mert úgy néz ki, hogy a "vevő" a "műveléssel" kizárólag a hasznait szedte.

Mindenesetre a posztíró - amennyiben perlik, vagy ő perel - nagyon jó eséllyel követelheti vissza (esetleg viszontkereset formájában is) az ingatlan fele részének birtokát a szerződés érvényességét vitatva.

@Csanna: valo igaz én magam irtam hogy kötelmi jellegü a bejegyzés iránti igény ami elévül, de nem vagyok biztos benne hogy pl a használat, vagy adófizetés megszakitja a bejegyzési igény elévülését. inkább az elbirtoklási idő szakadhat meg ezektől, nem?

1. Elbirtoklás

Nyilván arra az esetre gondoltam, ha a "vevő" 3 és múlva pert indítana azzal, hogy 15 éve megszakítás sajátjaként birtokolta. Szerinted nem 3, hanem - az örökléstől számított - 15 év múlva tehetné meg sikerrel. De az öröklés vagy tulajdonos változás miért szakítaná meg? Az szakítja meg, ha a tulajdonos a dologgal rendelkezik, írásban felszólít, vagy pert indít.

A leírtakból az következik, hogy a telek felét a vevő a sajátjaként használja, folyamatosan, 12 éve.

Az elbirtoklással megszerzett tulajdonjog a törvény erejénél fogva keletkezik, nem szükséges hozzá hatósági határozat, bírósági ítélet, sem az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés. De ahhoz, hogy az elbirtoklást az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezzék, kell egy okirat, ami praktikusan a bíróság határozata.

Elég egyszerű írni egy ajánlott levelet a "vevő"nek, mellékelve a földhivatali bejegyzést, nem kerül semmibe; és ez egészen biztosan megszakítja a 15 évet - én ezt tanácsolnám.

2. A kötelmi idő elévülése.

2. Adásvételi szerződésen alapuló kötelmi igény elévülése

Eljutottunk odáig, hogy az érvényes, de földhivatalba be nem jegyzett adásvételi szerződés nem keletkeztet tulajdont, de kötelmi igényt képvisel, ami 5 év alatt elévül.

Igen ám, csakhogy a leírtak alapján az ingatlant a vevő folyamatosan birtokolja, használja. Ezzel nem szakad meg a kötelmi igény elévülése?

Mert ez azt jelentené, hogy az ingatlan jelenlegi tulajdonosával szemben van egy érvényes, el nem évült kötelmi igénye, ami alapján pert nyerhet...

@Pascal:
Az ingatlan jelenlegi tulajdonosával szemben kötelmi igénye nem lehet, mivel nem a jelenlegi tul. volt az eladó.

Pert a jelenlegi tulajdonossal szemben nem nyerhet.

@jog-ász: BH. 2005.61

Pascal: igen, a tulajdonjog megszerzéséhez valóban kell egy okirat elbirtoklás esetén. Ez az okirat nem más, mint a jogerős bíróság ítélet, amely perben az "elbirtokló" a felperes a tulajdonos pedig az alperes. Ezek az ún elbirtoklási perek, amelyek megítélésében még a bíróság is minden körülményt vizsgálva, nagyon óvatosan jár el. Automatikusan senki nem szerez azzal tulajdont, hogy 15 évig zavartalanul használja. És azzal sem, ha esetleg viseli a terheit. (Mi van akkor, ha a tulajdonos külföldön él?) Úgyhogy ez az elbirtoklási história több szempontból nem áll meg. Egyébként nagyon sok földtulajdont símán el lehetne "birtokolni"...:)

Persze hivatkozni mindenre lehet, csak nem érdemes..:)

@Csanna: olyan szinten beszélsz mellé, hogy már fáj.

nem az az érdekes, hogy nyerhet-e a pert jelenlegi tulajjal szemben.

az az érdekes, hogy az el nem évült kötelmi igényét bejelentve indíthat-e pl. póthagyatékit, ami során per nélkül is simán tulajdonossá válik.

(pl. veszek egy lakást. majd külföldre utazom 3 hónapra. mire visszajövök, meghalt a (ex)tulaj, hagyatéki lezajlott, új tulaj van. ekkor beballagok a közjegyzőhöz és kérem a póthagyatékit. de akár örökösödési szerződéssel, vagy még jópár dologgal tehetek így. nem kell ehhez se per, se az új tulajjal egyáltalán találkozni se)

szóval a kérdés az, hogy a kötelmi igény elévülését mi szakítja meg? ha a rendeltetésszerű használat igen, akkor pácban van a posztoló.

másfelől az elbirtoklás: "amelyek megítélésében még a bíróság is minden körülményt vizsgálva, nagyon óvatosan jár el."

mér, egyébként nem vizsgál meg a bíróság minden körülményt?

@Pascal: keresd azt a BH-t és meglesz. ha irodában lennék bekoiznám. van ilyen, trust me.

@Csanna: elbirtokolni egész tulajdoni illetőséget lehet, nem x nm földet, ha jól tévedek. itt ez nem tudom hogy tényállási elem-e.

KZ,

Két eset lehetséges.

Az egyik esetben a föld a szerződéskötéskor (1997-ben) megosztható volt. Ez esetben szólítsd fel a vevőt (bizonyítható módon, pl. tértivevényes levélben), hogy hagyja el a telket, vagy kössön veled bérleti szerződést. Ez megszakítja a folyamatban lévő elbirtoklást. Ennek hiányában az elbirtoklás 15 év után, azaz 2012-ben bekövetkezik, és a vevő megszerzi a telek általa használt részének a tulajdonjogát, mert 1997 óta szakadatlanul sajátjaként birtokolja az ingatlant (Ptk. 121. § (1) bekezdés). Ha nem hajlandó egyikre sem, az önkormányzathoz célszerű fordulnod birtokvédelmet kérve. A vevő ettől függetlenül alighanem be fog perelni a tulajdonjoga bejegyzése érdekében. Ha bizonyítani tudod, hogy az édesapád alkoholista voltát kihasználva feltűnően alacsony áron vette meg a telekrészt, elég jó esélyed van megnyerni a pert, mert a szerződés uzsorás szerződésnek minősül, és ezért semmis (Ptk. 202. §).

A másik esetben a föld nem volt megosztható 1997-ben. Egyrészt ez esetben kizárt az elbirtoklás (Ptk. 121. § (4) bekezdés), így neked nem kell lépned, amíg a vevő nem lép fel ellened. Másrészt ez esetben is hivatkozhatsz arra, hogy a szerződés semmis volt, de nemcsak azért, mert uzsorás szerződés volt, hanem azért is, mert jogilag lehetetlen szolgáltatásra irányult, hiszen az eladó nem tudta volna a telek egy részének a tulajdonát átruházni (Ptk. 227. § (2) bekezdés).

Az önkormányzaton, illetve a földhivatalban lehetne kideríteni, hogy megosztható volt-e az ingatlan 1997-ben. És ha birtokvédelmi eljárásra vagy perre kerül a sor, keress egy megbízható ügyvédet, mert elég bonyolult az ügyed.

üdv,

ynd

Ynd hagyjuk egy picit az elbirtoklást, szerintem sem árthat egy levél ami megszakítja a 15 évet (pont ez írtam) de nem az elbirtoklás az igazi baj, hanem az adásvételi.

Járjuk már körül rendesen ezt a kérdést!

Szerintem nehéz lenne bármire hivatkozva az adásvételit megtámadni (azt külön nem értem miért ne tudta volna a telek felét eladni - legfeljebb osztatlanul szerez tulajdont). Meg lehet próbálni beszámíthatatlanságra és/vagy feltűnő értékaránytalanságra hivatkozni, de ez elég ritkán sikeres, ha közjegyző hitelesítette.

Jog-ász írta, hogy az igény nem dologi jellegű hanem kötelmi jellegű, ami az általános 5 éves idő alatt elévül. Én kezdtem azt feszegetni, hogy a folyamatos használat megszakítja-e az elévülést (amit egyelőre nem megerősítve, de egy BH is alátámaszt - bízok benned lustizmord!).

Eszerint a szerződés, ha annak a XXV.PED-ben definiált elemei megvannak (és miért ne lennének meg), olyan kötelmi igényt képvisel, ami még nem évült el.

Ezzel pedig valóban, ahogy mcs is írta, nincs akadály annak, hogy egy perben vagy póthagyatéki eljárásban a "vevő" tulajdonossá váljék, és ezt a tulajdont a földhivatalban is átvezessék.

Ha az adásvételi csak pár hetes lenne, simán ez lenne nem? De ha nem évült el a 12 éves adásvételi a folyamatos használat miatt, akkor mi a különbség?

@Pascal: @Iustizmord: Itt a hivatkozott BH, eszerint nincs elévülés, mivel a vevő az eladó tudomásával lépett birtokba és azt az eladó nem vonta kétségbe eddig. (kissé ködösen arra utal, hogy ez által az eladó folyamatosan elismerte adósságát, ami folyamatosan megszakította az elévülést) Az öröklés ebből a szempontból pedig nem számít, hiszen az örökhagyó jogosultságai mellett a kötelezettségeit is megörökölte a posztoló, vagyis a vele szemben érvényesíthető kötelmi igényt a bejegyzési engedély kiadására.

Az egész BH-t bemásoltam, de alapvetően az LB határozata az érdekes, a másodfoknak van néhány alapvető tévedése. Két vonal közé raktam az elévülésre vonatkozó részt.

BH2005. 61
Ingatlan adásvételi szerződés eladójával szemben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadására irányuló igény kötelmi jogi jellegű, ezért elévül. Az ingatlan folyamatos birtoklása, használata, terhének viselése az elévülés megszakadását eredményezi; ez az állapot mindaddig fennáll, amíg az eladó a szerződés érvényességét vitatva, az ingatlan birtokát vissza nem követeli [Ptk. 115. § (1) bek., 117. § (4) bek., 295. §, 324. § (1) bek., 368. § (1) bek., 1997. évi CXLI. tv. 32. § (1) bek.].

A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét, amely megállapította, hogy a felperes jogelődjei - B. I. és B. I.-né -, valamint az I. r. alperes jogelődje - K. S.-né - között 1949. augusztus 15-én megkötött ingatlan adásvételi szerződés érvényes és a felperes öröklés jogcímén megszerezte a perbeli ingatlan 4/8-ad tulajdoni illetőségét, amelynek bejegyzésére az elsőfokú bíróság az illetékes földhivatalt felhívta; az I. r. alperes viszontkeresetét elutasította és mindezek tűrésére kötelezte a II-IV. r. alpereseket.

A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes szülei 1949. augusztus 25-én megvásárolták a perbeli ingatlan 1/2-ed tulajdoni hányadát az I. r. alperes édesanyjától K. S.-nétől 7500 Ft vételárért, mely vételárat kifizették és az ingatlant birtokba vették, viselték annak terheit. A tulajdoni hányadnak megfelelő házrészben jelenleg a felperes lakik. Az ingatlanrésznek megfelelő lakás bérlőjéül 1949. szeptember 12-én a Sz. Város Lakáshivatala B. I.-nét jelölte ki, aki azonban az ingatlan eladójának K. S.-nénak bérleti díjat nem fizetett.

A másodfokú bíróság kifejtette; arra a jogvitára, hogy az adásvételi szerződés érvényes-e, így a felperes öröklés jogcímén megszerezte-e az ingatlan 4/8-ad tulajdoni illetőségét, a Ptké. 75. §-ának (1) és (2) bekezdése értelmében az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 365. §-a (3) bekezdésének szabályait kell alkalmazni. Az adásvételi szerződés írásban érvényesen létrejött, az végleges adásvételi szerződésnek minősül. Az I. r. alperes elévülési kifogása alaptalan, mert az ingatlan adásvételi szerződés lényege, hogy a tulajdonos az ingatlanát a vevőre vételár ellenében átruházza.

Hatályos jogunk szerint az eladónak nem kell engedélyt adnia a vevő tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. A tulajdonosváltozás bejegyzése a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése szerint szükséges a tulajdonjog átruházásához, de ez csak egy közigazgatási aktus. A felek a szerződéses szabadság keretében kiköthetik, hogy a vevő mennyi időn belül köteles a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni, ilyen kikötés hiányában pusztán ezért, mert a vevő esetleg 5 évig nem kéri a tulajdonjoga bejegyzését, az eladó nem szerzi vissza az ingatlan tulajdonjogát és nem is tiltakozhat - az érvényes szerződés következtében - a vevő tulajdonjogának a bejegyzése ellen.

A másodfokú bíróság arra is utalt, hogy nem ért egyet a Legfelsőbb Bíróság BH2000. 396. szám alatt közzétett eseti döntésben megfogalmazott - az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési igény elévülésére vonatkozó - jogi állásponttal. Kifejtette, hogy a Ptk. 115. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdoni igények nem évülnek el. Ellenkező jogértelmezéssel viszont az elévülési idő után nem lehetne megszerezni az ingatlan tulajdonjogát, mivel a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdésében írt feltétel nem valósulna meg.

A jogerős ítélet ellen az I. r. alperes felülvizsgálati kérelemmel élt. Jogszabálysértésként a Ptk. 208. §-ának (1) bekezdését, 117. §-ának (3) bekezdését és 324. §-ának (1) bekezdését jelölte meg. Álláspontja szerint a felek jogelődjeinek szerződése foglalóval biztosított adásvételi előszerződésnek minősül. A felperesnek a szerződés alapján nem tulajdoni, hanem kötelmi igénye keletkezett a tulajdonjog megszerzésére, amely igény elévült. Hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság közzétett eseti döntéseiben követett ítélkezési gyakorlatára.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos, mert az érdemi döntés nem sért jogszabályt.

Az I. r. alperes a felülvizsgálati kérelmében nem tette vitássá a jogerős ítéletnek azt a ténybeli és jogi megállapítását, hogy a jogelődök között érvényes - a tulajdonjog átruházására irányuló - szerződéses kapcsolat állt fenn és maradt fenn a jogutódok között is, annak sem megszüntetésére, sem módosítására nem került sor. Jogszabálysértésként a szerződés téves minősítésére, továbbá arra hivatkozott, hogy a felperesnek a tulajdonjog bejegyzésére irányuló igénye elévült, ezért az bírói úton nem érvényesíthető.
Az érvényes szerződés minősítése tekintetében jogszabálysértés nem történt, a felek nyilatkozatainak értelmezése megfelelt a Ptk. 207. §-ában írtaknak.

A szerződésnek az a kikötése, hogy az I. r. alperes jogelődje a mai napon eladja a fél házrészét a felperes jogelődjének mint vevőnek, ellentmond a felek későbbi időpontra vonatkozó szerződési akaratának. Az ellőleges egyezség elnevezést sem lehet előzetesként értelmezni, mivel a szerződés szövegében az ellőleg fizetése azonos helyesírási hibával íródott, tehát előleg fizetése mellett létrejött megállapodásnak kell tekinteni. A feleknek a végleges szerződésre irányuló szándékát megerősítette az eladó férjének, K. S.-nak teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt - 1977-ben megtett - nyilatkozata, amely szerint felesége a házrészét 1949. augusztus 15-én eladta a B. házaspárnak és a vételár kifizetésre került. Ezt a nyilatkozatát K. S. 22 év elteltével visszavonta ugyan, de arra adat nem merült fel, hogy a nyilatkozatot cselekvőképtelen állapotban vagy kényszer, fenyegetés hatása alatt tette volna. Éppen ellenkezőleg arra volt bizonyíték, hogy a jogelődök között jó kapcsolat volt.

A felperes és az I. r. alperes jogelődjei között tehát - ahogyan azt a jogerős ítélet megállapította - érvényes adásvételi szerződés jött létre. Az örökösök a Ptk. 598. §-ának (1) bekezdésére figyelemmel az örökhagyó mindazon jogviszonyaiba belépnek, amelyek az örökhagyó halálával nem szűnnek meg. A peres felek jogutódlása tehát az örökhagyó kötelezettségeire és jogaira egyaránt kiterjedt. A Ptk. 365. §-ának (1) bekezdése értelmében az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni. Ez azt is jelenti, hogy köteles mindazon jognyilatkozatokat megtenni és jogcselekményeket elvégezni, amelyek lehetővé teszik, hogy a vevő a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztethesse. A vevőnek a tulajdonjog megszerzésére irányuló igénye az eladó szerződésben vállalt kötelezettségén alapul. Az eladó ezért az érvényes szerződés alapján arra is köteles, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas jognyilatkozatot megtegye. Az I. r. alperes jogelődje által tett jognyilatkozat azonban a tulajdonjog bejegyzésére nem vitásan nem volt alkalmas.

Téves a másodfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy hatályos jogunk szerint nem kell az eladónak engedélyt adni a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. A 2000. január 1-jén hatályba lépett, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 32. §-a (1) bekezdésének f) pontja a bejegyzés alapjául szolgáló okirat kellékei között a bejegyzett jogosult bejegyzést engedélyező nyilatkozatát is megköveteli. Ennek a nyilatkozatnak a kikényszerítésére az érvényes szerződés alapján a Ptk. 295. §-a ad jogi lehetőséget. A jognyilatkozat pótlására irányuló igény tehát kötelmi jogi jellegű, ezért ha a jogosult ezt a követelését meghatározott ideig nem érvényesíti, a Ptk. 325. §-ának (1) bekezdése értelmében bírói úton már nem lesz érvényesíthető.

A Ptk. 115. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdoni igények nem évülnek el. Ez a szabály a már fennálló tulajdonjog védelmére, megóvására szolgál és nem vonatkozik a tulajdonjog - átruházás jogcímén alapuló - megszerzésének igényére. Téves volt tehát a másodfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy el nem évülő tulajdoni igénynek minősül a tulajdonjog átruházására irányuló érvényes szerződés alapján a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére irányuló igény.

A tulajdonjog megszerzését lehetővé tevő jognyilatkozat pótlására irányuló igény a Ptk. 280. §-a (1) bekezdésének a) pontjára figyelemmel esedékessé vált a vételár teljes kifizetésével, amely még 1949-ben - nem vitathatóan - megtörtént.

Az elévülési idő folyásának megállapításánál a következő körülményeknek van jogi jelentősége. Az érvényes adásvételi szerződés birtokában a felperes jogelődje az ingatlan birtokába lépett, a felperes jelenleg is birtokban van. A Ptk. 368. §-ának (1) bekezdése szerint az ingatlan vevője - ha tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép - ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli a terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A törvény szerint tehát az ingatlan birtokba lépett vevője a tulajdonoshoz hasonló védelemben részesül. Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő eladó sem követelheti vissza az ingatlan birtokát, mert az érvényes adásvételi szerződés ezt számára nem teszi lehetővé. Amennyiben az ingatlant - a szerződés megszegésével - újból eladja, az újabb vevő sem követelheti tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, mert a Ptk. 117. §-ának (4) bekezdése az elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett vevő számára biztosít jogvédelmet.
____________________________________
A tulajdoni részjogosítványok átadása, illetve gyakorlásának folyamatos lehetővé tétele a Ptk. 324. §-ának (1) bekezdése értelmében az elévülést megszakította, mert ez a magatartás - az érvényes adásvételi szerződés meglétében - a tulajdonszerzésre irányuló igény elismerését jelenti. Az elévülést megszakító állapot mindaddig folyamatosan fennáll, amíg az eladó a szerződés érvényességét kétségbe nem vonja. A perbeli esetben ez akkor következett be, amikor az I. r. alperes vitatta, hogy a szerződést a jogelődje írta alá, és viszontkeresetében az ingatlan birtokának visszaadását kérte azon a címen, hogy a felek között érvényes adásvételi szerződés nem jött létre. Ezt az igényét azonban megelőzte a felperes keresete, amely a tulajdonjoga bejegyzésének elérésére irányult.
______________________________________
Az 1960. évi 11. tvr. (Ptké. I.) 85. §-ának (3) bekezdése szerint az elévülésnek a Ptk. hatálybalépését megelőzően bekövetkezett nyugvására, megszakadására és megrövidítésére a korábbi jogot kell alkalmazni. A korábbi jog, azaz Magyarország Magánjogi Törvénye 1928. évi javaslatának 1297. §-a szerint az elévülés félbeszakad, ha az adós a követelést bármely módon elismeri. Az 1310. § értelmében azzal az időponttal, amellyel a félbeszakadás megtörtént, az elévülés újból kezdődik.
Az ingatlannak érvényes adásvételi szerződés alapján a vételár kifizetését követő - az eladó által tudomásul vett - folyamatos birtoklása, használata, terheinek viselése tehát az elévülés megszakadását eredményezte, amely állapot mindaddig fennállt, amíg az eladó a szerződés jogcímét, az átruházás érvényességét vitatva az ingatlan birtokát vissza nem követelte. A felperes azonban a keresetét ezt megelőzően megindította, ezért az I. r. alperes alaptalanul hivatkozott a követelés elévülésére.
Nem sértett tehát jogszabályt a másodfokú bíróság, amikor helybenhagyta a szerződés érvényességét megállapító és a felperes jogutód tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére felhívó elsőfokú ítéletet. A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság az 1952. évi III. törvény (Pp.) 275. §-ának (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. 22.066/2003. sz.)

@Iustizmord: egyáltalán nem tényállási elem az elbirtoklás, csak szerettem volna rávilágítani többeknek, akik az ominózus "15 év" bűvkörénél fogva mindenáron "elbirtokoltatni" szeretnének
Természetesen elbirtokolni csak egész tulajdont lehet:)))

@mcs: @Pascal: "Ezzel pedig valóban, ahogy mcs írta, nincs akadálya annak, hogy egy perben vagy PÓTHAGYATÉKI ELJÁRÁSBAN (?)a vevő tulajdonossá váljék és ezt a tulajdont a földhivatalban is átvezessék." (???)

Ez azért egy kicsit árnyaltabb:

- póthagyatéki eljárásban az a "vevő", akinek tulajdonjoga nincs csupán kötelmi igénye lehet, (ha lehet) az igényét bejelentheti ugyan a közjegyzőnek. A közjegyző azonban nem bíróság ebben a tárgyban nem fog dönteni, hanem polgári perre utasítja. Ettől függetlenül a hagyatékot átadja a törvényes örökösöknek. Mintahogy a közjegyző még az örökösök közötti vitában sem dönt, hanem ennél jóval egyszerűbb kérdésekben is polgári perre utasít.

- Honnan tudjuk, hogy a "vevő" a kötelmi igény ötéves elévülésén belül vette birtokba a földet és kezdett termelni rajta? Vagy csak úgy a hatodik nyolcadik év táján?
Áll ilyen információ a rendelkezésünkre?
Nem. Ezek olyan kérdések, amelyeket a bíróság előtt hiteltérdemlően bizonyítani kell.

Szóval Kedves mcs, ha megengeded, hogy kifejezéseddel éljek: ez már nem fáj...:)

Véleményem szerint a kérdést alaposan körbe jártuk (bele értve az elbirtoklást is), egymás szavain meg felesleges lovagolni. Igaz, hogy sok mindent nem tudunk, de a fenti szövegből ill. a levélíró kérdéséből érdemes kiindulni.

"Amennyiben a korábbi vevő beperel az adásvételi szerződésére ill. arra
hivatkozva, hogy azóta is birtokolja a földet, megnyerheti a pert?"

Erre pedig IGEN a válasz, mert a közjegyző által hitelesített szerződés minden valószínűség szerint érvényes, és ha azóta is sajátjaként birtokolja, ahogy oda van írva, használja stb. ezért az elévülési idő folyamatosan megszakadt. Az el nem évült kötelezettséget pedig megörökölte.

Ha később kiderült, hogy nem birtokolja azóta a földet (legalább 5 évig), akkor más lesz a helyzet de ugye ezt nem kérdezte a levélíró, hanem azt, hogy mi van ha azóta is birtokolja.

Persze ez itt nem ingyenes jogsegély fórum, a perben bármi lehet, a bíróság minden körülményt vizsgálva fog eljárni - olyanra is, mint a feltűnő értékaránytalanság, vagy a birtoklás esetleges megszakadása.

De amíg valaki feltesz egy értelmes és érdekes kérdést, amire van válasz, mi csak beszélgetünk itt.

@Csanna:

kicsit árnyalja a dolgot, de a fenti kijelentésed:

"Az ingatlan jelenlegi tulajdonosával szemben kötelmi igénye nem lehet, mivel nem a jelenlegi tul. volt az eladó.

Pert a jelenlegi tulajdonossal szemben nem nyerhet."

mindkét állítása hibás és megtévesztő.
mondhatni káros.

h

Pascal,

Egyetertunk abban, hogy a szerzodes alapjan a vevonek elvileg kotelmi igenye lehetne a tulajdon bejegyzese irant. Ez az elevules megszakitottsaga miatt fuggetlen az eltelt idotol. De en ket potencialis indokot latok azt feltetelezni, hogy a szerzodes ervenytelen volt.

Egyreszt az epitesugyi jogszabalyok bizonyos telkek megosztasat kizarjak, elsosorban a telek fizikai adottsagai alapjan (pl. a megosztas miatt keletkezo egyik telek nem volna megkozelitheto kozteruletrol). Az olyan szerzodes, amelyben egy megoszthatatlan telek tulajdonosa csak egy reszet adja el a telkenek, azaz a felek megegyeznek abban, hogy megosztjak a telket, jogilag lehetetlenre iranyul, es ezert semmis, ahogy irtam. Persze azt nem tudjuk, hogy a jelen esetben szereplo telek megoszthato volt-e, vagy sem.

Viszont az eleg valoszinunek tunik, hogy a jelen esetben a posztiro hivatkozhat arra, hogy a vevo a posztiro apjanak alkoholizmusat (es igy velhetoleg az anyagi raszorultsagat, illetve befolyasolhatosagat) kihasznalva kotott vele aranytalan ellenszolgaltatast kikoto szerzodest. Az ilyen szerzodest uzsoras szerzodesnek hivjak, es szinten semmis, ahogy irtam.

Semmis szerzodesre nem lehet jogot alapitani, ugyhogy ha a szerzodes semmis volt, akkor a vevo a szerzodes alapjan nem tud tulajdont szerezni, es elveszti a pert.

@mcs: Teljesen egyetertek sajnos. Mar egy masik posztban irtam, es eppen Csanna kapcsan, hogy szerintem felelotlenseg egy minimalis szakmai szinvonal alatt irogatni ide, es ezzel felrevezetni a jogi problemaikat idehozo posztirokat, akik feltehetoleg szakszeru segitseget remelnek. Legyen mar mindenkinek annyi onkontrollja, hogy legalabb korulbelul felmerje, mennyire kompetens jogi problemak megiteleseben.

@ynd: Csak kicsit nehezen bizonyítható egy 12 éve kötött, közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén az uzsora és ugye azt a posztolónak kellene bizonyítania. Nem mondom hogy lehetetlen, de semmiképpen nem könnyű vagy egyértelmű.

A még szintén felmerült feltűnő értékkülönbségre meg azért nem hivatkozhat, mert ugye a teljesítéstől már bőven eltelt az 1 év (ha meg a kényszerhelyzet bizonyítható lenne, akkor az uzsora is megállna).

Bontsuk kétfelé, egyrészt van az értékaránytalanság+alkoholizmus kérdése, másrészt a telek megosztásának kérdése.

Az értékaránytalanságra és az alkoholizmusra valószínűleg nagyon nehezen lehet hivatkozni, miután az adásvételit közjegyző hitelesítette. Nem lehetetlen, de nagyon-nagyon komolyan alá kellene támasztani - amit az örökös leírt (mennyi volt a vételár és a minimálbér akkor) annál valószínűleg sokkal több kell, olyasmi, ami nem utal semmi az írásban.

A telek megosztása. A leírtak alapján természetben meg tudták osztani a tulajdont, hiszen a "saját" részén a vevő szőlőt termel. Az tényleg kérdés, hogy megállapodtak-e a telek nyilvántartás szerinti kettéosztásban is (erről nem szól az írás).

Érdekes lenne látni erre is egy példát az ítélkezési gyakorlatból: mi van akkor, ha a felek az adásvételiben megállapodnak a telek kettéosztásában és külön-külön helyrajzi szám alatt való bejegyzésben is, de ez utóbbi - annak ellenére, hogy természetben meg tudják osztani - nem lehetséges: szerintem a szerződés érvényes és osztatlan közös tulajdon lesz (nem semmis a szerződés).

Egyébként nagyon érdekes, de a fenn leírt eset lényegében a BH 2005.61-es analógiája.

Persze sok dolog előfordulhat, mint például a vevő birtoklásának megszakadása (öt évre vagy többre), vagy az eredeti adásvétel érvénytelensége, stb. csak ezek nem következnek a fenti írás szövegéből.

Esetleg tesztelni akarta valaki, hogyan szerepel az itt kommentelő jogász és laikus társaság; vissza olvasva szerintem így együtt nem is rosszul :-)

@blackshíp: @Pascal:
Bizonyitasi nehezsegek lehetnek, persze. De abbol tudunk csak kiindulni, amit a posztiro irt, mert csak ennyit tudunk a tenyekrol. Szerinte nyilvanvaloan aranytalan volt a jogugylet, hiszen azt mondja, hogy a piaci ertek 20-ada volt a vetelar. Es az is nyilvanvalo abbol amit ir, hogy szerinte kihasznaltak az edesapja helyzetet. Az, hogy mindezt tudja-e bizonyitani, mas kerdes.

@blackshíp:
Nem kell kenyszer az uzsorahoz, es ezen az alapon a semmisseghez. Ha a szolgaltatasok kozott feltuno ertekaranytalansag van, akkor eleg, ha a feltuno elonyt kapo fel a szerzodest a masik fel helyzetenek a kihasznalasaval kototte. A semmissegre pedig hatarido nelkul lehet hivatkozni.

@Pascal:
Az, hogy kozjegyzo ellenjegyezte a szerzodest, valoban megnehezitheti az uzsorara hivatkozast, de onmagaban nem zarja ki. Azt a kozjegyzonek mindenesetre nem kellett tudnia, hogy az egyik fel alkoholista volt.

Nem arrol van szo, hogy termeszetben meg lehet-e osztani az ingatlant, hanem arrol, hogy jogilag lehet-e belole ket ingatlant csinalni. A szerzodo felek minden jel szerint nem osztatlan kozos tulajdont akartak letrehozni eszmei tulajdoni hanyadokkal, hanem tenylegesen meg akartak osztani az ingatlant, hiszen megosztasi vazrajzot is keszitettek, amit a foldhivatalnak szantak - leirta a posztiro. (A szokasosnal joval alaposabb posztiroval van dolgunk. Csak figyelmesen kell olvasni... :)) Ilyen vazrajznak nem lett volna ertelme, ha a felek kozos tulajdont akartak volna letrehozni.

Hogy kothettek volna-e olyan szerzodest, amelyben kozos tulajdont akartak volna letrehozni, az mas kerdes. A teny az, hogy ilyet nem kotottek. A megkotott szerzodes lehetetlensege nem azzal a jogkovetkezmennyel jar, hogy valami mas, minel hasonlobb tartalmu szerzodes lep a helyebe, amilyet a felek egyebkent nem kotottek, hanem azzal, hogy a szerzodes semmis.

@ynd:

Kedves Ynd,

Örömmel üdvözöllek ismét. Megszólíttatásom okán úgy gondolom, hogy személyemmel kapcsolatos hipokrita fejtegetésed, miszerint nekem nincs helyem ezen a fórumon, kicsit erős. Ez nem csak a szemellenzős és kiragadott fejtegetésedre vetül rá, hanem némi etikai kérdést is felvet irányodban.
Bár csak utaltál egy előző posztra, de akkor igazán kifakadtam, amikor egy jóhiszemű álörökössel mindenáron el akartad birtokoltatni, nagybátyja örökrészét. (hivatkozva arra, hogy a fogadónapon egy éretlen jogászpalánta ezt tanácsolta neki..:)
Úgyhogy erről ennyit... Meg az egész elbirtoklásról, amelybe úgy látom igencsak beleszerettél:)

@Pascal: amennyiben senkit nem zavar, bátorokodom jelezni, hogy BH. 2005. 61-et a legelején kitettem:) Utána másnak már nem volt nehéz. De, mindegy..:)
A fenti jogeset álláspontom szerint több részletében nem egyezik. Analógiát felfedezni lehet, de álláspontom szerint nem célravezető. A teljesség igénye nélkül (Erről kb. 20 oldalt lehetne írni)
1.) Jogeset, pertárgy: lakóingatlan
Posztíró:beépítetlen földterület

2.) Jogeset: alperes nem vitatta a szerződés érvényességét,
Posztíró: vitatja (alkoholizmus+ feltűnő értékkülönbség)

@blackshíp: a szerződés megkötésétől bőven eltelt egy év az igaz, de ilyen esetben kimentésnek van helye a határidő vonatkozásában.

@ynd:

Egyetlen dolgot jegyeznék meg: egy közjegyzőnek nem szükségszerű hogy fogalma legyen arról, hogy egy adott helyen levő adott jellemzőkkel rendelkező földterület pontosan mennyit is ér. Odamegy hozzá a két fószer, hogy itt a szerződés, amit ők meg akarnak kötni, kérjük itt ellenjegyezze, és itt a lóvé a közreműködéséért. Ha a közjegyző komolyan veszi magát, akkor megnézi a szerződést, hogy formailag okés-e, esetleg a tulajdoni lapot is amit magukkal hoztak... no meg a szerződő felek személyi igazolványait... és esetleg odafigyel arra is, hogy egyik szerződő fél se legyen (az adott helyen és pillanatban) feltűnően részeg, bódult ... vagy ne szegezzenek rá pisztolyt az asztal alatt.

És nagyjából ennyi amit tehet.

Ha alkoholistánk ajándékozni akarná a földjét és ilyen értelmű szerződéssel sétálnának be hozzá, azzal is csak annyit tehetne, hogy a fentiek lecsekkolása után ellenjegyzi...

bye
Sics

@Csanna: Bocs, elsiklottam felette, de talán annyi haszna volt, hogy így azok is tudják olvasni akik nehezebben férnek hozzá.

viszont felvetéseidre reagálva:
1) jelen kérdés tekintetében teljesen mindegy, hogy lakóingatlanról, vagy beépítetlen földterületről van szó (az egyedüli lényeges különbség az, hogy az ingatlan egy részét adták csak el, nem az egészet és nem tudjuk, hogy megosztható-e a telek)
2)eredetileg a BH-ban és itt sem vitatta a szerződés érvényességét a kötelezett (legalábbis most kezdi el vitatni a posztoló az én értelmezésem szerint) utóbb pedig nyilván a BH-beli esetben is vitatták, különben nem került volna bíróság elé az ügy...

3)igen, az egy év alól van kimentés a, de nehéz bizonyítani, hogy nem volt lehetősége gyakorolnia megtámadási jogát, mivel (ha nem is számoljuk azt az időt amíg apja életben volt) az öröklés óta is eltelt 3 év. Egyébként is, a feltűnő értékkülönbségre még az apjának kellett volna hivatkoznia, kivéve, ha bizonyítható, hogy kényszerhelyzet állt fenn (mert akkor annak megszűntétől kezdődik az 1 év). Ha viszont ez bizonyítható, akkor simán megáll az uzsora is, tehát nem megtámadhatóságról, hanem semmisségről beszélnénk (ott meg ugye nincs 1 éves jogvesztő határidő). Így szerintem továbbra is letelt a megtámadási határidő.

@ynd: ehhez azért tegyük hozzá hogy a tényállást sokszor nehezen lehet teljeskörűnek nevezni... a hozzáköltés meg a kitaláció árnyalja a képet.

másrészt, én pl nem elsősorban polgári jogászként definiálom magam, de még a (mondjuk) szakterületemen (bünti) is beleszaladhatok a saját hülyeségembe / tájékozatlanságomba. szvsz senki sem szakdogát jön ide írni, és nem feltétlenül búj át x jogszabályt, y bh-t és a teljes kommentárt (miniszteri indokolással kieg.) mieélőtt FEJBŐL beír. én legalábbis nem, így tévedésem (pláne polg.jogban) soha nem kizárt.

@Iustizmord:

persze, teljesen igaz, de azért mielőtt valaki lazán beböffen egy ilyet, hogy "vele szemben pert nem nyerhet" azér hangyányit gondolja át, pláne ha pont az ellenkezője a valószínűbb.

de egyébként is, magyar bíróságokkal kapcsolatban ilyet mondani, hogy valaki pert nem nyerhet, hát túlmutat a merészen.

@mcs: konkrétan a jogviták fontosabbak annál hogy rá merhessük bízni egíy bíróságra :o)))

@Iustizmord: Mindenki tevedhet, ez OK. De az mar nem OK, ha valaki ugy prezentalja magat kompetens szakemberkent, hogy 1. rendszeresen teved jogi kerdesekben, 2. alapveto jogi fogalmakat teljesen felreert, 3. jogszabalyokra nem hivatkozik (meg akkor sem, amikor a vitapartnere mar megtette), 4. soha nem ismeri el, hogy tevedett.

@Iustizmord: hát ez szentigaz. :]

@blackshíp: én jelentős különbséget látok.
-lakóingatlan esetében a birtokbalépés és annak folyamatos birtoklása kézenfekvően bizonyítható (beköltöztem, életvitelszerűen ott tartózkodom, stb.)
-termőföld esetében bonyolultabb

De jelen esetben nem ez a lényeg.

KZ,

A lényeg: készült egy ellenjegyzett adásvételi megosztási rajzzal jóval a hagyaték megnyíltát megelőzően.A "vevők" tulajdonjoga azonban az ingatlannyilvántartásban nem szerepel.
A tényállás hajmeresztően hiányos! Több, mint 30 éves tapasztalati úton szerzett intuícióm alapján nem tanácsot adok, de leírom, hogy mit tennék:
(Ilyenkor az adásvételit az esetek 99,9%-ban a "vevők" benyújtják a földhivatalba, a tulajdonjog bejegyzését azonban a földhivatal valamilyen oknál fogva elutasítja)

1.) Bemegyek a ter.illetékes földhivatalba, betekintést kérek az ingatlan iratanyagába. Amennyiben találok ott egy tulajdonjog bejegyzését elutasító határozatot, nyert ügyem van.
Miért?
- mert bizonyítani tudom a "vevő" rosszhiszeműségét: úgy vette birtokba a földet, hogy tudomása volt róla tulajdonjoga nem bejegyezhető.
Amennyiben ügyvédet fogadsz: minden maszlag helyett neki is ez lesz az első lépése.
(A területből és a használatból ítélve ez termőföld és nemcsak a megoszthatóság az egyetlen kritérium)

@ynd: ignore

@mcs: most látom :)

A "böfögésemre" meg a "kártékonyságomra"
cimbi, a válaszom a következő:

1.)Az nekem ilyeneket ne írjon, aki halálos komolysággal kijelenti, hogy a közjegyző póthagyatéki eljárás keretében fog dönteni ilyen-olyan be nem jegyzett szerződés alapján tulajdonjogról.

2.) Aki ilyet ír, az számoljon azzal
hogy elküldik a legközelebbi hozzátartozója intim testrészébe.

Úgyhogy most én ezt teszem:)

KZ,

Bónusz: egyébként pedig a határidők vonatkozásában: "amennyiben két éven belül nem használják fel, akkor érvényét veszti..."
Az adásvételi - még édesapád életében -
1999.április 4-vel érvénytelenné vált.
(adásvétel időpontja: 1997. április 3.)
Úgyhogy a vevő annyira nem hülye, hogy Téged bepereljen, mert alapállásból elhajtják.. (Biztos járt ügyvédnél, mielőtt Neked ezt az ajánlatot tette...:)

Több megoldás lehetséges - attól függően, hogy Te mit akarsz.
Pl:
1.) perenkívüli megegyezés: bérleti szerződés megkötése (megmarad a jó viszony, nincs bírósági hercehurca)
2.) Amennyiben kötik az ebet a karóhoz, bepereled őket és visszamenőleg 5 évre követeled a használati díjat
.. és még sok más alternatíva..

@Csanna: Amennyire én látom szó nincs termőföldről (építési telket ír az adásvételinél, szóval jó eséllyel belterületi ingatlanról van szó). Az meg, hogy szőlőt telepítek elég jól mutatja a birtokbavételt.

Ha pedig megpróbálta bejegyeztetni, de nem jött össze, akkor csak a szavatosságot bukta (mert ugye akkor kellett volna rá hivatkoznia, nem x évvel később), de szó nincs rosszhiszeműségről, ne felejtsük már el, hogy (amíg a szerződésről be nem bizonyítja, hogy érvénytelen) van jogcíme a vevőnek a tulajdonszerzésre is, nemhogy a birtoklásra.
Másrészről meg nem az adásvételi szerződésnek, hanem a telekmegosztási vázrajz volt 2 évig érvényes, legalábbis a poszt szerint.

@Csanna: ja elfelejtettem a 20 e/ft-ot eszedbe ne jusson visszafizetni!

A földhivatal kapuján kilépve pedig mormolj el egy fohászt, kb:

Az önjelölt jogászpalánták és laikus kibiceik ámokfutásától ments meg Uram engem

@Csanna:
igazad van, most látom, hogy egyik helyen "föld-részletet ír" alább pedig "építési telket."

Az adásvételi - abban az esetben - ha nem egész, hanem résztulajdon elidegenítéséről szól önmagában érvénytelen telekmegosztási vázrajz nélkül.
Nincs relevanciája, hogy a két év a vázrajzon van, vagy szerződésbe is foglalták. Mert egyik a másik nélkül ab ovo érvénytelen.

Az adásvételi - abban az esetben is érvénytelen, ha az ingatlan-nyilvántartás
- valamilyen oknál fogva - kizárja a telek megoszthatóságát.

Az adás-vételi akkor is érvénytelen, ha abban, vagy mellékletében az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez jogvesztő határidő fűződik és a határidőn belül azt nem nyujtották be.
(valahol megvan a BH- szó szerint.)

@blackshíp: bocs a fenti választ Neked akartam

@blackshíp: bocs Neked akartam a fentit

@Iustizmord: na ez az, amikor egy posztírót teljességgel a falnak vezetnek:)))
(kötelmi igény, elbirtoklás, kötelezettségek megöröklése, uzsora szerződés.. és még sorolhatnám:)))

Ez még önmagában nem is lenne olyan nagy probléma. De mindezt úgy, hogy közben mást megpróbálnak szétalázni(?)

Nem tudom miért, de kicsit a -korábbi posztok miatt is - szennyvizes feelingje van ennek a posztnak :)
Vagy tévedek? :)